PROJEKTI PËR SHFRYTËZIMIN E

TOKËS BUJQËSORE

Projekti me numër identifikues 05KOS01/06/005

FORMULIMI I PROJEKTIT

TË

PROJEKTEVE PËR RREGULLIMIN E TOKËS

Shkresa Teknike nr 19 e ALUP-it

nga

Niels Otto Haldrup,

Murat Meha

Avni Ramadani

Mars 2007

Indeksi

1. Hyrje

2. Pesë variantet e rregullimit të tokave

3. Konstatimi i gjendjes ekzistuese: anketa themelore

4. Përparësitë e rregullimit vullnetar të tokës

5. Përcaktimi i stimulit

6. Ndarja në faza

7. Qiradhënia e kombinuar me rregullimin e tokës

8. Pronarët që mungojnë të tokave

9. Kërkesat për rikthim

10. Kontestet nga rregullimet e mëparshme të tokave

11. Koordinimi i intervenimeve që kanë të bëjnë me tokën

12. Modeli i gjeodetit

Rregullimi i tokës: Formulimi i projektit, Mars 2007.

1. Hyrje

Kjo shkresë ka për qëllim të jep udhëzime për hapat e parë në formulimin e projekteve të rregullimit të tokës. Po bëhen përpjekje që të përpilohet një formular për prezantimin jo teknik, por profesionistët me lehtësi do të shohin anën teknike pas çështjeve të ndryshme. Shkresa pasqyron përvojën e pilot projekteve të ALUP-it dhe takimet, ekskursionet dhe diskutimet e shumta me pronarët dhe përfaqësuesit e përkushtuar.

Shkresa mbështetet në tri gjetje kryesore:

Gjetja e parë kryesore është se gati në të gjitha lokalitetet ekziston nevoja për kombinim të sqarimit të pronësisë dhe njëkohësisht për një “ndryshim” që mund të zvogëloj copëzimin dhe sigurisht të ndihmoj disa projekte të zhvillimit. Megjithëse, çdo lokalitet është unik.

Gjetja e dytë kryesore është se në përgjithësi në terren ka siguri. Pilot projekti ende nuk ka hasur në kontest ndërmjet fqinjëve lidhur me kufijtë. Parcelat e tokës së pashfrytëzuar respektohen dhe pronarët kanë njohuri të sakta të sipërfaqes që ata e posedojnë, në cilin emër ajo është regjistruar dhe për transaksionet e paregjistruara.

Gjetja e tretë kryesore është se në të shumtën e rasteve është teknikisht e mundshme që të klasifikohen pasiguritë ekzistuese dhe të mundësohen ndryshimet e nevojshme dhe projektet. Ky aktivitet do të merr kohë, do të angazhoj një numër mjaft të madh njerëzish në nivel vendor, por ai do të mund të strukturohet që të jetë jo “i vështirë”.

Shumë herë ekipi për rregullim të tokës i ALUP-it e ka diskutuar qasjen e re me stafin komunal dhe me fermerë. Është e qartë se ekziston nevoja për rregullim të tokës për të tejkaluar një numër vështirësish në bujqësi, si copëzimin, problemet e qasjes, përmirësimi i rrugëve dhe sistemet ekzistuese për ujitje dhe zgjidhja e problemit të shpeshtë me shënime të mangëta. Rregullimi vullnetar i tokës mund të kombinoj një sërë aktivitetesh të tilla të zhvillimit dhe në këtë mënyrë të bëhet mjet për zhvillimin rural. Është punë e madhe që do të thotë se rregullimi i tokës mund të jetë edhe formë e rëndësishme e zhvillimit rural.

Gjatë bisedave me fermerë u bë e qartë se rregullimi vullnetar i tokës dallon nga procedura e rregullimit të mëparshëm të tokave, sepse bazohet në marrëveshje dhe fermeri mund të zgjedh të përmbahet; çdo fermer duhet të sheh leverdi në bashkëngjitje. Kjo nënkupton një detyrë mjaft kërkuese të bisedimeve. Por, ajo gjithashtu hap thjeshtësime të caktuara ligjore. Së pari, për shkak se nuk do të ketë raste të ankesave ligjore dhe së dyti për shkak se rastet e komplikuara për shembull me kërkesa të pazgjidhura për kthim mund të lihen anash.[1] Qasja vullnetare nuk ka nevojë të ofroj përfshirje të plotë gjeografike.

Pasi që bazohet në marrëveshje, qasja vullnetare ka kufizime të caktuara. Njëri është se projektet të cilat kanë nevojë për përfshirje të plotë për t’u implementuar, siç janë projektet e reja për ujitje me përfshirje të plotë, ndoshta edhe me pendë të re – do të duhet të sigurojnë mandatin e eksproprijimit në bazë ligjore, në të cilën bazohet projekti. Kufizimi tjetër i qasjes vullnetare është se Komisioni për rregullimin e tokës i themeluar sipas UA për RT mund të lidh vetëm marrëveshje vullnetare. Ai nuk ka mandat të gjykoj konfliktet dhe imponoj zgjidhjet; ai nuk është gjykatë e tokës

2. Gjashtë variante të rregullimit të tokës

Forma e rregullimit të tokës do të varet shumë nga konteksti, si peizazhi, struktura e tokës bujqësore, komunitetit vendor, llojit të iniciativës së projektit dhe sasisë së financimit dhe intervenimit të projektit. Ne besojmë se rregullimi i tokës mund të ndodh në të ardhmen në gjashtë variantet vijuese:

Lloji 1. Rregullimi vullnetar i tokës

Strategjia qëndron në atë që të caktohet nxitja e qartë dhe t’u lejohet fermerëve t’i përgjigjen. Nxitja është ofrimi i ndihmës teknike dhe shpenzimeve të transaksionit. Kushti është që fermerët e interesuar ta vërejnë nevojën për rregullim të tokës dhe të përgjigjen duke ndërmarrë iniciativë, bëjnë kërkesë dhe argumentojnë realizueshmërinë e rasteve të tyre. UA jep udhëzim për këtë. Ka gjasa që kjo të nevojitet për sipërfaqe të madhe të fushave që përmbyten, ku parcelat shumë të copëtuara dhe forma e paplanifikuar i irriton fermerët, jo vetëm për shkak të arave shumë të vogla dhe të shpërndara, por sidomos për mungesë të mundësisë së hyrjes, kështu që fermeri mund të arrij në arën e vet vetëm duke kaluar nëpër parcelat fqinje. Në disa raste këto zona tashmë kanë infrastrukturën e ujitjes.

Lloji 2. Projekti për përtëritjen e fshatit.

Ky është lloji i iniciativës i paraparë në ARDP (Masa 8) ku komuniteti vendor (fshati) ndërmerr iniciativën dhe propozon një sërë përmirësimesh. Kjo mund ose nuk mund të përfshij këmbimin e tokës. Për shembull, ura e re mund të ndërtohet si rezervë e rrugës ekzistuese. Ndoshta do të nevojiten ose do të jenë praktike disa riorganizime të tokës. Këto mund të arrihen me rregullimin e tokës. Nëse nevojiten pak këmbime të tokave, ndoshta nuk do të nevojitet që të vihet në veprim procedura e RT., në vend të asaj ndoshta është praktike që të merret gjeodeti privat për të përpunuar transaksionet përmes gjykatës. – Shih më poshtë pjesën 12.

Lloji 3. Rregullimi i papërfunduar i tokave

Ky lloj ka të bëjë me sipërfaqe të mëdha të tokës bujqësore më pjellore të Kosovës. Në projektet e mëdha për ujitje nga fundi i viteve të 1980-ta, është ndërtuar infrastruktura dhe tokat janë riradhitur, por gjendja e re e pronësisë nuk është regjistruar kurrë. Pasoja është se sot pronarët de-facto nuk posedojnë dëshmi zyrtare të pronësisë. Ajo që nevojitet të bëhet është që të përfundohet ky rregullim “i papërfunduar” i tokave me përfundimin e regjistrimit. Kjo do t’i sjellë pronarët në tregun e tokës si pronarë zyrtarë të tokës me regjistrim të plotë. Pasi këto projekte janë mbi 20 vjet të vjetra, ka gjasa që nevoja për rregullim të ri të tokës të jetë akumuluar. Prandaj përfundimi i RT të papërfunduar mund të ketë dy komponente: Sqarimi i pronësisë dhe rregullimi vullnetar i tokës – për ata pronarë të cilët janë të interesuar që në procesin e njëjtë të ndërrojnë parcelat e veta me parcela në vend më të mirë.

Lloji 4. Projektet e ARDP që kanë të bëjnë me tokën

Janë këto projekte që kanë për qëllim objektivat e veçantë sipas ARDP-së dhe të cilat në faza të ndryshme do të kenë të bëjnë me toka. Një shembull është objektivi i menaxhimit për përmirësimin e pyjeve. Ky lloj i projekteve me siguri do të bazohet në interesimin e caktuar të komunitetit dhe me këtë pritet gjithashtu të hulumtoj shtrirjen e trajtimit të këmbimit të tokave – mundësisht me ndihmën e donatorit – do të kërkon riorganizim të kufizuar të pronësisë dhe shfrytëzimit të tokës, për shembull për mbjelljen e pemëve ose ngastrave provuese për teknikat e përmirësimit të kultivimit. Siç është thënë për llojin 2: Nëse është sasia e kufizuar, ndoshta do të ishte më praktike që të angazhohet gjeodeti privat t’i trajtoj ato si transaksione individuale – Shih më poshtë 12.

Lloji 5. Intervenimet publike

Këto janë projekte ku iniciativa buron nga ana e agjencive publike. Shembujt përfshijnë autostradën e re, zonat e reja të minierave, projektet për restaurimin e tokës, pendët e reja për ujitje. Projektet e tilla– varësisht nga konteksti – do të kërkojnë rregullim të tokës për të ruajtur potencialin e tokës bujqësore e cila e ka ndërruar formën dhe – njëkohësisht – për t’iu dhënë pronarëve të dëmtuar një pjesë të kompensimit. Këto projekte gjithashtu kërkojnë përfshirje të plotë të së paku një pjese të hapësirës së projektit dhe për këtë nuk mund të mbështeten në pjesëmarrje vullnetare. Ky lloj i projekteve zakonisht kërkon mandatin e intervenimit (eksproprijimi). Mandati i tillë duhet të krijohet në bazën ligjore të çdo projekti. Nëse lloji 2 dhe lloji 4 i projekteve zgjerohen dhe inkuadrojnë përfshirje dhe intervenim të konsiderueshëm, ato munden gjithashtu të kërkojnë mandat të intervenimit të veçantë. Por, teknika e RT mund të aplikohet. – Për më tepër shih pjesën 11 më poshtë.

Lloji 6. Kontestet nga rregullimi i mëparshëm i tokave

Rregullimi i tokës do të has në konteste që i kanë rrënjët në rregullimin e mëparshëm të tokave nga vitet e 1980-ta; në disa zona më shumë se në tjera. Një nga arsyet për këtë qëndron në atë se ky nuk ishte rregullim vullnetar i tokave, por i imponuar tek ndonjëherë pjesa e madhe e pakicës mospajtuese dhe më pas nuk ka qenë imponues. Mbizotërimi i kontesteve është parametër i paparashikueshëm, sepse kërkon shqyrtimin e çdo rasti dhe zonës vendore, për të zbuluar natyrën e saktë të rasteve. Rregullimi i tokës mund të kërkoj që të ndërmjetësohet për raste dhe duket se shumë pronarë motivohen për zgjedhjen e rasteve në mënyrë të arsyeshme, sepse procedurat gjyqësore marrin kohë, para dhe energji dhe zakonisht shpijnë në probleme të reja. Por komisioni i themeluar me UA mund të bëj vetëm marrëveshje vullnetare. Ai nuk e ka mandatin për të vendosur zgjidhjet e kontesteve dhe imponoj zgjidhjet; ai nuk është gjykatë për tokën. Shih më poshtë pjesën 11.

3. Konstatimi i gjendjes ekzistuese: Anketa themelore

Projektet për rregullimin e tokës janë zona të veçanta. Çdo zonë është unike. Prandaj duhet që të krijohet një “pasqyrë” e përpiktë me qëllim që të specifikohet saktësisht se çfarë do të bëj projekti dhe si do ta bëj atë. Kjo është “anketa themelore”, sikur kur mjeku e bën radioskopinë. Anketa themelore jep analizën e gjendjes që paraqet gjendjen e pronësisë së vërtetë dhe copëzimin dhe ajo i përmbledh preferencat dhe propozimet e pronarëve të tokave.

Teknikisht, është e thjeshtë që të konstatohet gjendja ekzistuese e pronësisë faktike dhe shfrytëzimit të tokës. Është e përshtatshme që në pilot projekte të përdoren ortofotot me një mbishtresë të hartës kadastrale – ashtu siç është. Edhe pse të vjetruara për shkak të ndërrimeve të paregjistruara në terren, një sasi e madhe e veçorive ende janë si duhet dhe në të shumtën e rasteve ndryshimet janë nënndarjet në parcela të trashëguara. Disa prej tyre janë të dukshme në tokë dhe të tjerat i mban në mend farefisi, si hise të bashkëpronësisë të parcelave të caktuara.

Ortofoto është mjet themelor sepse është e vitit 2004 dhe karakteristikat e kulturave në të shumtën e rasteve janë të dukshme dhe pronarët e kanë të lehtë t’i gjejnë ato në foto. Me fjalë tjera: Informatat që mungojnë në regjistra janë marrë duke e intervistuar çdo pronar/shfrytëzues. Pronari është pyetur njëkohësisht edhe për disa të dhëna elementare, përfshirë sipërfaqet e parcelave, llojin e tokës së shfrytëzuar, etj dhe më e rëndësishmja: planet e mundshme për shfrytëzimin e ardhshëm të tokës dhe bujqësisë dhe preferencat sa i përket rregullimit të tokës. Pyetësori me qëllim është përpiluar i thjeshtë. Softweri dhe pajisja e kompjuterëve që nevojitet për trajtimin e formatit digjital të ortofotove dhe hartave kadastrale gjenden në të gjitha ZKK-të dhe zakonisht në dijeni të gjeodetëve.

Qëllimi i rëndësishëm i anketës themelore është që të vendoset kontakti me pronarët dhe shfrytëzuesit dhe dialogu rreth gjendjes së tanishme dhe të ardhmes. Zakonisht pronarët kontribuojnë me informata plotësuese mbi vendin dhe ata mund të tregojnë se kush janë fqinjët e tyre dhe si mund të kontaktohen ata.

Harta e pronësisë është ndoshta mjeti më i rëndësishëm në procesin e rregullimit të tokës. Ajo jep një pasqyrë vizuale që kuptohet lehtë për pronarët dhe profesionistët e ngjashëm. Dhe ajo është mjet themelor në pjesëmarrje.

4. Përparësitë e rregullimit vullnetar të tokës

Përparësia kryesore e rregullimit vullnetar të tokës është se ai mund të kombinoj sqarimin e pronësisë me ndërrimin e pronësisë – në procesin e njëjtë. Objektivi më i madh i rregullimit të tokës është “ndërrimi” i pronësisë, që do të thotë zvogëlimi i copëzimit. RT vullnetar e bën këtë duke i ndërruar parcelat së bashku, duke i përditësuar emrat e pronarëve dhe në një masë ku lejon gjendja ekonomike ndihmon shitjen neto të disave dhe rritjen e madhësisë së fermave nga të tjerët. Teknikisht, transaksionet bëhen si marrëveshjet mbi shitjen dhe blerjen.[2]

Faza e parë është sqarimi i pronësisë. Pronari faktik duhet të vërtetohet si pronar ligjor. Pas kësaj, pronari është në pozitë që të lidh marrëveshje për ndërrimin e pronës. Thënë më bindshëm: Ai e ka të drejtën – si pronar – të lidh transaksione të tilla për aq sa ato nuk i shkelin ligjet tjera. Shih më poshtë pjesën 11 për nevojën për të koordinuar procesin me procedurën për rindërtimin kadastral.

Pronari mund të pranoj se të dhënat për vende janë të përafërta[3] që mundësojnë thjeshtësimet teknike sepse vendet mund të merren nga hartat dhe analiza kadastrale të bëhet në fazë të mëvonshme. Parregullsitë që e tejkalojnë se çfarë mund të lejohet si korrigjim në rindërtimin kadastral të bazuar në Ligjin për Kadastër – pastaj mund të futen si këmbim i tokës për të cilën gjë pajtohen palët.

Ndryshimet më të mëdha në vlerën e tokës mund të barazohen me pagesë në para – vetëm atëherë kur palët të pajtohen. Kjo do të thotë se në të shumtën e rasteve vlerësimi i hollësishëm teknik me teste të tokës etj. mund të mënjanohet vetëm me pajtimin e palëve mbi vlerën përkatëse relative të parcelave që ata i këmbejnë. Udhëzimet Administrative paraqesin teknikat e vlerësimit të tillë përkatës të bazuar në perceptimet e fermerit.[4] Me fjalë tjera, ndërmjetësimi mund të eliminoj nevojën për vlerësimin teknik të tokës. Negociatat në pilot projekte tregojnë se fermerët në fakt janë mjaft fleksibil në vlerësimin e vlerës së kombinuar për shembull të shitjes së parcelës së largët të kualitetit të mirë tokës për një parcelë afër shtëpisë të kualitetit më të keq të tokës. Duhet përmendur se vlerësimi përkatës është gjithashtu të rënit në ujdi i të dy pronarëve të cilët pajtohen që dy parcela të ndryshme të tokës të mund të këmbehen në vlerë të njëjtë dhe është po aq komplekse sikur të pajtohen se ka dallim të caktuar në vlerë.

Përvoja nga anketat themelore në dy pilot projekte tregojnë se pronarët shumë saktësisht i mbajnë në mend se cilat sipërfaqe i posedojnë – ata shpesh kanë dokumentacionin nga listat poseduese. Në raste tjera ata mund ta kenë dokumentacionin nga rregullimi i vjetër i tokës, që i është dhënë secilit pronar para dhe pas bartjes. Intervistat kanë vërtetuar se përgjithësisht kjo përputhet në terren. Ende nuk është hasur në asnjë kontest të drejtpërdrejtë për kufij. Kufijtë zakonisht janë shënuar me një gur të ngjyrosur me të bardhë – dhe ata respektohen. Duket se respektohet edhe toka e pashfrytëzuar e pronarëve në mungesë.

Kjo paraqet thjeshtësimin e rëndësishëm teknik. Kur anketa themelore të vërtetoj se sipërfaqja faktike e pronarëve në përgjithësi përputhet me sipërfaqen e regjistruar në listën poseduese ose dokumentacionin tjetër, atëherë për pikënisje si “sipërfaqja – para” mund të bihet në ujdi me pronarët që të jetë ashti si është në listën poseduese ose dokumentacionin tjetër. Përparësia është se atëherë nuk nevojitet që në të vërtetë të analizohet gjendja ekzistuese. Kjo ka logjikë se gjendja ekzistuese do të ndryshoj. Ajo që ka rëndësi për pronarin është se sipërfaqja e parcelave të tij është zhvendosur së bashku dhe kjo është gjendja e re e cila do të analizohet dhe regjistrohet plotësisht.

Së dyti, nëse është rënë në ujdi që pikënisje të jetë sipërfaqja e regjistruar, ekziston baza për zgjidhjen e rasteve të pakta të shkeljes. Për shembull, mund të merret si rregull se nëse një pronar e shfrytëzon pak si tepër parcelën e fqinjëve – ai nuk e ka paguar qiranë për të – por nuk e ka fituar pronësinë. Dhe mënyra tjetër. Nëse disa pjesë të tokës së tij i ka shfrytëzuar fqinji nga i cili nuk merr qira – por ende e ka pronësinë. Kjo nënkupton eliminimin e posedimit të kundërt.[5]. Pronarët mund të pajtohen për rregulla të tilla në fillim të rregullimit të tokës, sepse ai është vullnetar. Kur të konstatohen si pronarë – ata kanë të drejtën që të bëjnë transaksione me kushte të tilla.

Por, gjendjet dhe rrëfimet e veçanta mund të kërkojnë vëmendje të posaçme. Shih më poshtë gjithashtu kërkesat për kthim në pjesën 9.

5. Përcaktimi i stimulit

Rregullimi vullnetar i tokës e cakton stimulimin për fermerët mbi ndërmarrjen e iniciativës për rregullimin e tokës dhe për t’iu bashkangjitur atij. Ky stimulim është se ndihma teknike dhe shpenzimet e transaksioneve janë gratis.

Ky stimulim mund të zhvillohet më tutje në kontekstin e çdo projekti. Në praktikë do të ishte logjike që të përfshihet edhe ndihma në krijimin e formës së re. Paraqitja e parcelave të vogla shpesh përfshin nivelimin e kufijve ku zakonisht rriten kaçuba dhe ndoshta drunj me vlerë të përhershme të peizazhit. Ndoshta disenji i ri kërkon gjithashtu hapjen dhe nivelimin e hapësirës për rrugë anësore.

Kjo mund të bëhet brenda ditës ose dy ditësh me makina moderne niveluese ose traktorë të mëdhenj, kur të shënohet forma e re dhe kur e udhëheq gjeodeti. Sa i përket financave, kjo do të jetë sasi e vogël në perspektivën e tërë projektit. Nëse nuk përfshihet në projekt, ndoshta do të mund të sponsorohet nga donatorë ose OJQ tjera. Ndihma e tillë fillestare do t’i ndihmonte fermerët shumë. Nga fermerët do të varej që të organizojnë në mes veti përmirësimin e mëtutjeshëm dhe mirëmbajtjen pasuese të mbjelljes së drunjve të rinj etj.

6. Ndarja në faza

Në shikim të parë duket se projekti për rregullimin e tokës është gati i pamundshëm. Por ekzistojnë mënyra të ndryshme ku detyra e përgjithshme mund të ndahet në detyra më të vogla të madhësisë së menaxhueshme të cilat mund të implementohen me radhë.

Faza e parë është identifikimi i zonës në fokus. Nevoja për rregullim të tokës nuk e përfshin domosdo një zonë të tërësishme kadastrale, që në regjistrim është koncepti teknik. Nga perspektiva bujqësore ose e projektit, fokusi mund të drejtohet në zonë të caktuar funksionale, për shembull toka bujqësore me prodhimtari të lartë dhe përjashtimi i zonave më të vështira, si vendbanimi i fshatit. Problemet në këtë pjesë pastaj mund të përjashtohen nga rregullimi i tokës në një fazë të mëvonshme.

Faza e dytë do të ishte anketa themelore e zonës në fokus që jep pasqyrë më të saktë të gjendjes. Në këtë bazë mund të bëhet disenji operativ i projektit dhe të bihet në ujdi me pronarë të tokave për rregulla të veçanta.

Faza e tretë pastaj është inicimi i implementimit. Edhe kjo mund të ndahet në faza. Projektet që parashohin edhe ndërtimin e infrastrukturës në fazë të mëvonshme mund ende të fillojnë në fazën e parë të rregullimit vullnetarë të tokës dhe sqarimit të pronësisë. Kjo mund të mos jep gjendjen përfundimtare dhe të përkryer. Shumica mund të kenë disa parcela të rregulluara dhe forma e re e rrugëve anësore do të mund të negociohet. Arritja kryesore do të ishte për të pasur programin e sqaruar për rregullimin e ardhshëm të tokës.

Faza e katërt mund të jetë projekti kryesor për ujitje të re me infrastrukturë të përmirësuar ose të re ndoshta me investime tjera, duke u varur gjithnjë nga gjendja dhe financat ekzistuese. Në praktikë, ndoshta bisedimet për financimin e projekteve të tilla do të zgjasin me vjet. Siç u përmend, rregullimi i parë i tokës mund të përgatitet mirë. Ai mund të ofroj edhe argument më të fuqishëm për financimin e projektit nëse rregullimi paraprak i tokës tashmë përparon, duke e zvogëluar copëzimin dhe sqarimin e pronësisë të zonës së fokusuar.

Në përgjithësi, rregullimi i tokës duhet të kuptohet si instrument për përshtatje. Gjendja pronësore duhet të shikohet edhe si diçka që mund të ndryshohet kur këtë ta kërkojnë rrethanat e reja. Është “normale” që gjendja pronësore të përshtatet kohë pas kohe. Pas fazës së parë, njerëzit dhe profesionistët mësohen me procedurën dhe fitojnë përvojë teknike dhe përshtatjet pasuese janë shumë më të lehta.

7. Qiradhënia e kombinuar me rregullimin e tokës

Rregullimi i tokës i bujqësisë praktike nuk nevojitet domosdo të bëhet me ndërrimin e pronësisë. Ajo mund të arrihet edhe me qiradhënie. Komponenti i ALUP-it për qiradhënie vërteton se qiradhënia është e rëndomtë zakonisht për një vit ndërmjet farefisit dhe ajo është jozyrtare.

Vlerësohet që nëse / kur bujqësia të bëhet në të ardhmen më komerciale, ata që bëjnë investime më afatgjata për shembull në ndërtesa dhe makina do t’u nevojitet njëjtë një siguri afatgjatë për tokën e cila nevojitet për këto investime. Për shkak se me gjasë shumë pronarë nuk e kanë ndërmend të heqin dorë nga toka, por mendojnë ta japin me qira, pritet që qiradhënia afatgjatë të jetë mënyrë për rregullimin e tokës për madhësi të rritur të njësive komerciale bujqësore.

Prandaj ALUP-i ka përgatitur kontratat modele të qiradhënies që e përcaktojnë formatin e lehtë për lidhjen e kontratave të tilla afatgjata të qiradhënies. Model kontrata jep formatin dhe i radhit gjërat e rëndësishme për t’i marrë parasysh. [6]

Për këtë ekziston opsioni për pronarin në rregullimin e tokës që ai ta rregulloj tokën e vet dhe në të njëjtin proces të ketë kontratën e qiradhënies për të cilën do mund të bisedohet me pronarin tjetër. Kontrata e qiradhënies pastaj do të jetë shtojcë në marrëveshjen e rregullimit të tokës dhe të regjistrohet si detyrim në pronën e re të pronarëve të rinj.

8. Pronarët e tokave që nuk janë të pranishëm

Çdo rregullim i tokës në Kosovë do të duhet të përballet me përqindje të madhe të pronarëve të tokave që nuk janë të pranishëm. Fshati Shishman ka treguar se 40% prej numrit të pronarëve jetojnë jashtë fshatit dhe jashtë vendit, të cilët posedojnë rreth 33% të sipërfaqes. Fshati Videjë ka gjithashtu një numër të madh të pronarëve që mungojnë dhe përveç kësaj ai është komunitet i përzier me gati gjysmën (numri dhe sipërfaqja) e pronarëve serb, prej të cilëve shumica nuk jetojnë përgjithmonë në fshat.

Vëmendje e posaçme duhet t’i kushtohet vendosjes së kontaktit me këta pronarë dhe gjetjes së mënyrës që të takohen dhe komunikohet me ta. Në fazën e hershme nevojitet kjo të mund të futet në sistem për t’i regjistruar kontakt detajet e pronarëve që mungojnë, për t’u takuar me ta kur të kthehen në shtëpi dhe të rënit në ujdi për mënyrat e komunikimit. Kur të vendoset kontakti personal, është më lehtë të komunikohet përmes telefonit, postës së rregullt ose edhe përmes internetit.

Mund të jetë praktike që të formulohet mandati për përfaqësuesit për nënshkrimin e dokumenteve.

9. Kërkesat për kthim

Është shtyrë afati i fundit për kërkesat për kthim (më parë Mars 2007) prandaj AKP pret që afati i fundit të caktohet për fund të vitit 2007. Procedura për parashtrimin e kërkesës për kthim është që parashtruesi i kërkesës t’i drejtohet APK-së dhe ta parashtroj kërkesën. APK-ja i regjistron hollësitë e plota për parcelat e tokës përkatëse dhe kontakt detajet e pronarit dhe pas kësaj ato bëhen publike. Përveç tjerash, APK-ja cakton kufijtë me shenjë të dallueshme në terren se kërkesa për kthim është parashtruar.[7]

Prandaj teknikisht është shumë e thjeshtë të verifikohet nëse në zonën e projektit ka kërkesa për kthim dhe është e mundshme që të kontaktohet parashtruesi i kërkesës. UA, neni 17 udhëzon mbi trajtimin e palës së tretë të interesuar që mund të paraqitet gjatë shikimit publik ose kthimit. Negociata do të sqaroj nëse kërkesa mund të përfshihet në rregullimin e tokës dhe lidhet marrëveshja vullnetare me ç’rast zgjidhet kërkesa e parashtruar. Nëse nuk mund të bëhet zgjidhet kërkesa dhe të lidhet marrëveshja, toka përkatëse nuk përfshihet në rregullimin e tokës dhe kërkesa do të zgjidhet në proces të veçantë ligjor. Për më tepër, shikimi publik mund të bëhet në pajtim me udhëzuesit e APK-së, për të zbuluar çdo lloj interesi të mundshëm të palës së tretë të parashikuar.

Kështu rregullimi vullnetar i tokës nuk implementohet “kundër” të çdo interesi të palës së tretë dhe nuk do të shkel parimet e procesit të kthimit në zhvillim e sipër. Kjo është e mundshme se rregullimi vullnetar i tokës nuk duhet medoemos të përfshij një zonë të tërë kadastrale – ai ka fleksibilitet që mund të lë parcela të caktuara të tokës.

10. Kontestet nga rregullimi paraprak i tokave

Ky aspekt e ka origjinën në pasiguritë e lëna prapa të rregullimit të tokës të implementuar në shkallë të gjerë në vitet e 1980s. Aspekti përfshin: RT për shumë vjet është arritur në terren, por procesi zyrtar i regjistrimit të gjendjes së pronësisë së re nuk ka përfunduar. Në disa komuna shënimet janë marrë në Serbi, në të tjerat ekziston dokumentacioni tekstual i transaksionit në RT, por mungojnë hartat e reja kadastrale. Del se këto projekte i kishin implementuar kompanitë që në disa raste ishin nga Maqedonia ose Serbia dhe nuk është e qartë ku ka përfunduar procesi zyrtar dhe ato nuk e kanë dhënë dokumentacionin final. Përveç kësaj, kah fundi i vitit 1990, në shumë zyre të tokave stafi shqiptar është përjashtuar nga puna.

Kështu, ky rregullim i tokave ka lënë gjendje të mos harmonizuar ndërmjet gjendjes de-facto dhe de-jure. Në shumë raste ka siguri në terren, marrëveshje ndërmjet fqinjëve dhe problemi themelorë është përditësimi i regjistrave. Megjithatë, në situata tjera kontestet kanë dalë nga ngjarjet e mëparshme. Një lloj kontesti është ku nuk është respektuar/zbatuar plani i RT.

Një pjesë e informatave faktike është parimi i viteve 1980-ta ishte se interesimin për rregullim të tokës duhet ta paraqesin së paku 51% e pronarëve në zonën kadastrale. Pastaj, Komisioni për rregullimin e tokës ka pasur mandatin që të implementoj rregullimin e tokës për tërë zonën kadastrale. Plani ishte përpiluar dhe ekspozuar për një periudhë të shkurtër. Pronarët mund të dërgonin komentet me shkrim, por toka e tyre gjithsesi do të përfshihej. Del se në disa zona ishte tejkaluar kufiri i ligjshmërisë në atë masë sa plani nuk ishte i zbatueshëm. Duket se ky ka qenë problem serioz në komunën e Drenasit në rreth 20% të rreth 5000 hektarëve sipas RT në vitet 1980-ta; në disa zona më keq se në të tjerat. Është raportuar se në komunën e Vitisë RT i mëparshëm ka përfshirë 10 zona kadastrale, por vetëm në njërën zonë njerëzit nuk e kanë përshëndetur.

Prandaj shumë pronarë kanë dokumentacionin mbi pronësinë e vlefshme ligjore të tokës, edhe pse pronarët e mëparshëm kanë refuzuar ta lëshojnë atë– ose pronësinë e re e ka refuzuar zotëruesi i së drejtës, i cili nuk heq dorë nga toka e tij e mëparshme, për shembull duke refuzuar të merr atë që plani ia ndan. Problemi është se disa pronarë kanë të drejtë valide ligjore mbi tokën, por nuk ka qasje në tokë sepse e drejta e tyre nuk është fuqizuar. Disa e kanë dorëzuar lëndën në gjykatë. Kohëve të fundit, vendimi i gjykatës e ka pranuar kërkesën e tillë dhe komuna e Drenasit është dashur ta kompensojë pronarin. Pastaj, për shkak të mungesës së hartave të përditësuara kadastrale (dhe natyrës së kësaj kërkese të veçantë), vendimi i gjykatës i referohet gjendjes kadastrale para rregullimit të tokës dhe e ka përcaktuar pronësinë e një ngastre/formës së tokës e cila më nuk ekziston, por e cila tani duhet të përcaktohet sërish në mes të formës nga rregullimi i tokës. Vendimi i gjykatës nuk bën kurrfarë përshtatje të rregullimit të tokës me qasje, etj. Kështu zgjidhja e lëndës nga gjykata krijon problem të ri të korrigjimit të formës në terren. Në rastin e lartpërmendur thuhet se rreth 30 parcela duhet të disenjohen sërish për të siguruar mundësi hyrjeje, etj. Kjo ka gjasa të ndodh me kërkesa për kthim sepse ato i referohen shënimeve të vjetra kadastrale.

UA-ve për rregullimin vullnetar të tokës ofrojnë mundësinë për të marrë parasysh sipërfaqen e përgjithshme të tokës funksionale vendore, për të biseduar sa më shumë të jetë e mundur dhe për t’i veçuar të tjerat. Metodologjia mund të hulumtoj se sa është e mundur të zgjidhet përmes ndërmjetësimit dhe mundësisht të kombinohen me defragmentim të tillë dhe ndryshim struktural të cilin mund ta duan fermerët – në procesin e njëjtë. Por Komisioni për rregullimin e tokave, i formuar sipas UA-ve për RT mund të bëjnë vetëm marrëveshje vullnetare. Ai nuk ka mandat që të merr vendim për konteste dhe të imponoj zgjidhjet; ai nuk është gjykatë për tokën.

11. Koordinimet e intervenimeve që kanë të bëjnë me tokën

Janë planifikuar ose duke u implementuar një numër projektesh që – secili në mënyrë të vet – kanë nevojë për tokë. Nevojitet koordinim për t’i ikur dyfishimit të përpjekjeve dhe për të arritur përfitimin reciprok të përpjekjeve paralele.

Së pari, nevojitet zbatimi i procedurës së standardizuar për sqarimin e pronësisë. AKK-ja është duke e implementuar në projekt të financuar nga Banka Botërore për rindërtimin kadastral[8] në 25 zona kadastrale. Ky projekt do të fitoj përvojë të rëndësishme në sqarimin e pronësisë. Metodologjia pasuese duhet të zbatohet në rregullimin e tokës edhe në fazën e sqarimit. Prandaj, nevojitet koordinimi i funksionit të Komisionit për rindërtim kadastral dhe Komisionit për rregullim të tokës dhe bashkëveprimin e tyre me gjykata në procesin e sqarimit të pronësisë. E njëjta do të zbatohet kur të zhvillohet eksproprijimi për rrugët kryesore: Faza e parë e pashmangshme është sqarimi i pronësisë në koridorrin e dëmtuar.

Së dyti, nevojitet që të “importohet” mandati i eksproprijimit ose intervenimit në projektet që do të zbatojnë rregullimin e tokës, por u nevojitet mandati i eksproprijimit për të siguruar implementimin e tyre. Udhëzimet Administrative për rregullimin e tokës ofrojnë vetëm rregullimin vullnetar të tokës. Nëse një projekt ka nevojë për mandatin e eksproprijimit për shembull për shkak se nënkupton përfshirjen e plotë të territorit kryesor dhe anketa themelore tregon se nuk ka shpresa për t’u arritur të gjitha marrëveshjet në baza vullnetare – atëherë projekti duhet të ketë mandatin e intervenimit të tij në bazë të veçantë ligjore në të cilën bazohet projekti. Për shembull, Ligji për Ujëra ka mandat të eksproprijimit .[9] Ndoshta nevojitet kjo dispozitë nëse implementohet skema e re për ujitje. Pas kësaj, duhet të vendoset se si të impelmentohet mandati. Për shembull, nëse Komisioni për rregullim të tokës ka autorizimin e mandatit ose nevojitet të formohet një komision i veçantë.

Së treti, nevojitet që rregullimi i tokës të përfshihet në projektet e infrastrukturës që kanë nevojë për tokë. Projektet e tilla pak a shumë në mënyrë dramatike e marrin tokën dhe e dëmtojnë strukturën e fermës fqinje dhe e pengojnë hyrjen ekzistuese. Siç është përmendur më herët në raportet e ALUP-it, autostrada e planifikuar me gjatësi prej – siç thuhet – rreth 120 km është një shembull, ajo do të dëmtoj një numër të madh të pronarëve dhe parcelave të tokës. Rregullimi i tokës nevojitet për të “riparuar” dëmin struktural në tokën bujqësore. Me rivendosjen e ngastrave të ndara të tokës, zgjidhjet mund të negociohen që ofrojnë kompensimin e tokës në ngastra të mirë formuara, me mundësi të kombinimit edhe me pagesë në para.

Rregullimi i tokës do të jetë komponent integrale e kompensimit dhe do të nevojitet bëhet në bashkëpunim të ngushtë me komisionin për eksproprijim. Nëse rregullimi i tokës nuk përfshihet në projekte të tilla, potenciali bujqësor i tokës fqinje përgjithmonë do të zvogëlohet dhe dëmi struktural do t’u lihet si barë pronarëve të dëmtuar.

Duhet përmendur se edhe në eksproprijim të gjitha përpjekjet bëhen për të planifikuar zgjidhje të mira për pronarët e dëmtuar me të cilët mund të arrihet marrëveshja, ndërsa kontesti i shkaktuar nga projekti të zgjidhet. Edhe në rastet kur marrëveshjet nuk mund të arrihen, me përpjekje, a do të krijojnë përpjekjet me bisedime legjitimitetin për imponimin e zgjidhjes?

12. Modeli i gjeodetit

Procedura e komisionit për të mbikëqyr procedurën dhe implementuar transaksionet në rregullimin e tokës është shumë efikase për një numër të madh të këmbimeve të përnjëhershme. Por nëse rregullimi i tokës nevojitet vetëm në lokacion të vogël për disa qëllime të veçanta, mund të inkuadrohen pak fermerë dhe mund të jetë me vëllim aq të kufizuar sa nuk do ta arsyetoj procesin e aktivizimit të komisionit.

Alternativa në raste të tilla mund të jetë që të kontaktohet gjeodeti dhe të merret vesh nëse ai mund të bëj riorganizimin dhe ta sqaroj atë dhe regjistroj si transaksione përmes gjykatës. Gjeodeti do të mund të jep një pasqyrë të procedurës dhe të llogaris shpenzimet dhe afatin kohor.

Në projekte më të vogla kjo mund t’i siguroj projektit procedurë më të thjeshtë, nëse ai mund ta financoj atë dhe mund ta negocioj çmimin me gjeodetin. Projekti pastaj do të duhet t’i parashtroj kërkesa Ministrisë dhe të aplikoj për aprovim, etj.

Modeli i gjeodetit mund të krijohet për të ndihmuar rastet ku një numër më i vogël pronarësh pajtohet për të rregulluar tokën, por i kanë parcelat aq të shpërndara, sa që ai nuk e përbën logjikën e “zonës së projektit”. Disa pronarë mund të kenë parcelat mjaft larg njërën prej tjetrës. Nëse një numër i vogël pronarësh pajtohet për këmbim reciprok, ata do të arrijnë rregullim të mirë të tokës ndërmjet veti.

Stimulimi për rregullim vullnetar të tokës mund të ofrohet pastaj si sasi e paracaktuar për hektar të rregulluar me kusht që i mbulon shpenzimet e transaksionit dhe taksës së përshtatshme për gjedoetin. Ndihma mund të aprovohet me prezantimin e planit të këmbimit dhe t’i paguhet çdo fermeri me përfundimin e procesit, zakonisht pas prezantimit të dokumentacionit të regjistrimit të gjendjes së re. Udhëzuesi teknik mund të pasqyroj kërkesën minimale, për shembull prej 5 gjerë 10 pronarë, dëshmi të qartë të mos copëzimit sa i përket numrit të parcelave dhe zvogëlimin e largësive dhe udhëkryqeve të rrugëve kryesore. Stimuli i tillë do të motivoj edhe gjeodetët për të nxitur fermerët në rregullim të tillë.

Mars 2007.

---

[1] Për hollësi, shih Udhëzimin Administrativ Nr. 35/2006 për rregulloimin e tokës dhe për pasqyrë të përgjithshme shih Shkresën e trajni8mit Nr. 5 të ALUP-it: “Rregullimi i tokës – duke filluar nga qasja vullnetare”, Ligjeratë si mysafir nderi në Universitetin e Prishtinës, Nëntor 2006.

[2] Udhëzimi Administrativ Nr. 35/2006 për rregullimin e tokës , paragrafi 1.1.

[3] Ibid, paragrafi 16.5.

[4] Ibid, neni 21.

[5] Posedimi i kundërt paraqitet kur personi bëhet pronar ligjor i tokës vetëm për shkak se e ka shfrytëzuar atë për një periudhë të gjatë kohore dhe në besë. Për këtë ekzistojnë rregulla në shumë shtete. Rastet janë shpesh fascinuese, por mund të marrin shumë kohë.

[6] Model kontrata ekzsiton në ALUP.

[7] Shih www.kpaonline.org

[8] Ndërtimi i Kadastrës. Programi II për Mbështetjen e Kadastrit të Kosovës

[9] Ligji për Ujëra i Kosovës , Rregullorja Nr. 2004/41,neni 15.